Übertragung von Miteigentumsanteilen an Zinshäusern

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Zinshäusern stellt umsatzsteuerlich eine „Lieferung“ dar. Fraglich ist, ob für diese Lieferung die Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksumsätze zur Anwendung kommen kann.

Für die Anwendung der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksumsätze ist es nicht Voraussetzung, dass das gesamte Grundstück übertragen wird. Auch für die Übertragung von einzelnen Miteigentumsanteilen an Zinshäusern kann die Umsatzsteuerbefreiung gelten. Allerdings kann die Steuerfreiheit nur dann zur Anwendung kommen, wenn die Veräußerung überhaupt umsatzsteuerbar ist.

Wenn das Mietobjekt nicht unternehmerisch genutzt wird, die Hausgemeinschaft also nicht durch Vermietungstätigkeit nach außen hin in Erscheinung tritt, ist auch die Übertragung des Miteigentumsanteils umsatzsteuerlich nicht relevant. Wird eine im Wohnungseigentum befindliche Wohnung vermietet, so liegt eine unternehmerische Nutzung durch den Miteigentümer selbst vor; die entgeltliche Übertragung dieses Miteigentumsanteils (der Wohnung) fällt unter die Umsatzsteuerfreiheit für Grundstücksumsätze.

Wenn die Miteigentumsgemeinschaft unternehmerisch tätig ist, so ist die Veräußerung des Miteigentumsanteils durch einen Miteigentümer nur dann umsatzsteuerbar, wenn auch der Miteigentümer seinen Anteil im Rahmen eines Unternehmens hält.

Beispiel

A und B sind Miteigentümer eines vermieteten Hauses. B verkauft seinen Anteil an C.

a)      B hält seinen Miteigentumsanteil im Privatvermögen

b)      B hält seinen Anteil in seinem einzelkaufmännisch Unternehmen

Lösung: Wenn B seinen Anteil an C verkauft, ändert sich an der Unternehmerstellung der Hausgemeinschaft nichts.

a)      Bei B liegt kein umsatzsteuerrelevanter Vorgang vor, da er selbst – nachdem er den Anteil im Privatvermögen hält – nicht als Unternehmer gilt.

b)      Die Übertragung ist bei B zwar umsatzsteuerlich relevant, es kommt aber die Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksumsätze zur Anwendung. Allenfalls muss B Vorsteuern, die er in den letzten 10 Jahren geltend gemacht hat, korrigieren. Will B das verhindern, kann er zur Umsatzsteuerpflicht optieren und C Umsatzsteuer in Rechnung stellen. B muss bei der Vorsteuerkorrektur unterscheiden, ob die Vorsteuern im Zusammenhang mit dem Mietobjekt die Mietergemeinschaft direkt oder ihn selbst betroffen haben. Nur Vorsteuern, die im Zusammenhang mit dem Miteigentumsanteil in seinem Unternehmen angefallen sind und somit dort geltend gemacht wurden, können Gegenstand einer Vorsteuerkorrektur sein. Praktisch sind aber wenige derartige Leistungen, die den Miteigentümer selbst betreffen, denkbar. Daher wird die Option zur Umsatzsteuerpflicht zur Vermeidung einer Vorsteuerkorrektur in der Regel nicht notwendig sein.