Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen dienen. Im Falle leer stehender Wohnungen fehlt das Kriterium der Einnahmenerzielung. Es stellt sich somit die Frage, ob mit dem Vermietungsobjekt zusammenhängende Aufwendungen vom Vermieter dennoch steuerlich verwertet werden können.
Bezüglich der Aufwendungen gibt es zunächst drei Kostenarten zu unterscheiden:
- Kosten, die vor der erstmaligen Aufnahme einer Vermietung anfallen (vorweggenommene Werbungskosten)
- Kosten, die nach bereits erfolgter Erstvermietung anfallen (etwa. während des Zeitraums, in dem ein Folgemieter gesucht wird)
- Kosten, die nach Beendigung der Vermietungstätigkeit anfallen (nachträgliche Werbungskosten)
Bei den nachträglichen Werbungskosten hat sich der Vermieter offenkundig entschlossen, seine Vermietungstätigkeit einzustellen. Für die Abzugsfähigkeit nachträglich anfallender Kosten ist daher nur ein Zusammenhang mit der eingestellten Vermietungstätigkeit nachzuweisen. Stehen die Kosten aber nicht im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit, können sie nicht als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden. Das gilt etwa für Renovierungskosten, die dem Vermieter aus der Sanierung der Wohnung, in der er anschließend selber wohnen möchte, entstehen.
Vermieter muss Vermietungsabsicht glaubhaft machen
Schwieriger gestaltet sich die Lage in den ersten beiden Fällen, da die steuerliche Abzugsfähigkeit der Werbungskosten nur dann gegeben ist, wenn der Vermieter seine Vermietungsabsicht glaubhaft machen kann. Er muss seinen Entschluss mit der Vermietungstätigkeit erstmalig zu beginnen oder selbige weiter zu betreiben durch objektive Merkmale für Außenstehende erkenntlich machen.
Die Absicht der Vermietung muss in verbindlichen Vereinbarungen zur Geltung kommen oder aus sonstigen, über die bloße Erklärung hinausgehenden Umständen mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Schaltet der Vermieter nur vereinzelt und in größeren, zeitlichen Abständen Inserate wird die Vermietungsabsicht oder das ernsthafte Bemühen, einen Mieter zu finden ebenso angezweifelt werden wie im Falle einer längerfristigen, vergeblichen Mietersuche, wenn der Vermieter nicht bereit ist, seine Mietkonditionen anzupassen oder die Miete nach unten zu revidieren.
Abzug vorweggenommener Werbungskosten
Für die Anerkennung vorweggenommener Werbungskosten ist es jedenfalls schädlich, wenn der Steuerpflichtige oder potenzielle Vermieter auch die alternative Verwertung seiner Wohnung durch Veräußerung ins Auge fasst. Schaltet der Steuerpflichtige gleichzeitig Anzeigen zur Vermietung und zum Verkauf der Wohnung, wird die Vermietungsabsicht nicht als klar erwiesen angenommen und der Abzug vorweggenommener Werbungskosten versagt.
Wurde hingegen die Wohnung bereits länger vermietet und ist die Leerstehung durch erfolglose Nachmietersuche bedingt, so schadet die parallele Suche nach einem Käufer der Abzugsfähigkeit der Werbungskosten nicht.