Wenn Sie als Vermieter in Ihrem Mietzinshaus eine Wohnung auch privat nutzen, sollten Sie auf eine korrekte Aufteilung der Werbungskosten achten. Scheuen Sie sich nicht, dafür den Rat von Fachleuten einzuholen.
Wird ein Mietobjekt vom Vermieter teilweise privat genutzt, so ist dieser Teil des Mietobjektes für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung irrelevant. Gleiches gilt, wenn eine Wohnung unentgeltlich oder gegen einen unangemessen niedrigen, nicht fremdüblichen Mietzins (etwa nur gegen Ersatz der Betriebskosten) an nahe Angehörige vermietet wird. Auch diese Wohnung ist als privat genutzt anzusehen. Bei den im Zusammenhang mit dem Mietobjekt anfallenden Werbungskosten, wie etwa Hausbesorgerkosten, Versicherun-gen, Müllabfuhr und Ähnlichem muss jener Teil herausgerechnet werden, der auf diesen privat genutzten Teil entfällt. Die Aufteilung der Werbungskosten auf abziehbare und nicht abziehbare wird dabei zunächst, soweit möglich, nach der direkten Zuordnung erfolgen, der Rest wird zweckmäßigerweise nach Relation der Nutzflächen vorzunehmen sein.
Wenn für das gesamte Mietgebäude ein begünstigter Herstellungsaufwand getätigt wurde, den der Vermieter statt auf 67 Jahre auf nur 15 Jahre verteilt absetzen kann, so muss auch hier jener Teil, der auf nicht fremdüblich vermietete Wohnungen entfällt, ausgeschieden wer-den.
Beispiel:
In einem Mietzinshaus sind 6 Mietwohnungen vorhanden. In einer davon wohnt unentgeltlich der Sohn des Eigentümers. Eine zweite Wohnung vermietet der Eigentümer an seine Großtante, die allerdings nur die Betriebskosten abgelten muss. Im Jahr 2006 wird erstmalig eine Zentralheizung mit Gesamtkosten von € 150.000 eingebaut. Für Müllabfuhr, Hausbesorger fallen für das gesamte Haus € 35.000 an. Die Wohnfläche für die gesamten 6 Wohnungen beträgt 550 m², davon entfallen auf die zwei privat genutzten Wohnungen 135 m².
Lösung:
Generell können hinsichtlich der beiden vom Sohn bzw. von der Großtante benutz-ten Wohnungen keine Werbungskosten abgesetzt werden. Die Kosten für Müllabfuhr und Hausbesorgung fallen grundsätzlich für das gesamte Haus an, sie sind auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der jeweiligen Nutzflächen umzulegen. Die beiden nicht fremdüb-lich genutzten Wohnungen machen 24,55% der Gesamtnutzfläche aus, daher können € 8.591der Kosten für Müllabfuhr und Hausbesorgung nicht abgesetzt werden. Der erstmalige Einbau einer Zentralheizung ist ein so genannter begünstigter Herstellungsaufwand, die Kos-ten können auf 15 Jahre verteilt werden. Auf jedes Jahr entfallen somit € 10.000, wobei da-von 24,55%, somit € 2.455 pro Jahr, nicht absetzbar sind.
Tipp
Wesentlich komplexer stellt sich die Situation bei Miteigentumsgemeinschaften dar. Bei der korrekten Aufteilung der Werbungskosten ist es in diesem Fall besonders anzuraten, uns als Ihren Steuerberater zu konsultieren.