Die Leerstehung eines Mietobjektes kann hohe Verluste mit sich bringen. Diese sind aber nur dann mit anderen positiven Einkünften des Steuerpflichtigen verrechenbar, wenn das betreffende Objektes auch als ,,Einkunftsquelle durch Vermietung“ anerkannt wird.
Vorweg ist also zu prüfen, ob überhaupt eine Vermietungstätigkeit im einkommenssteuerlichen Sinne gegeben ist. Dazu muss die Vermietung zu „fremdüblichen“ Bedingungen erfolgen; also etwa die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige zu einem marktüblichen Mietzins erfolgen und nicht zu besonders günstigen Konditionen, die man eben nur Familienangehörigen gewähren würde. Auch eine bloße Gebrauchsüberlassung zwischen Miteigentümern würde die Anerkennung bei der Finanz verhindern.
Einkunftsquelle oder Liebhaberei?
Im nächsten Schritt ist zu klären, ob die Tätigkeit als Einkunftsquelle oder aber als Liebhaberei zu qualifizieren ist. Bei der sogenannten „kleinen Vermietung“ (z.B. Vermietung eines Wohnhauses mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten oder einer Eigentumswohnung) gilt von vornherein die Liebhabereivermutung. Vom Vermieter ist daher bei Vorliegen von Verlusten üblicherweise anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (bzw. 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen, wenn das Mietobjekt erst errichtet oder saniert wird) ein Gesamtüberschuss erzielt wird.
Hingegen wird bei einem Mietobjekt mit mindestens drei Wohneinheiten (z.B. Zinshaus) grundsätzlich das Vorliegen einer Einkunftsquelle vermutet. Trotzdem muss innerhalb eines absehbaren Zeitraumes (25 bzw. 28 Jahre) ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden (was gegebenenfalls durch Vorlage einer Planungs- und Prognoserechnung darzulegen ist). Andernfalls gilt die Betätigung als Liebhaberei und die Verluste (sowie auch zufällig entstehende Überschüsse) sind einkommensteuerlich unbeachtlich.
Korrektur der Umsatzsteuer
Wird die kleine Vermietung einkommensteuerlich als Liebhaberei beurteilt, so gilt dies auch umsatzsteuerlich. Es kann daher die bezahlte Umsatzsteuer (beispielsweise für Betriebskosten oder Instandhaltungsaufwendungen) nicht als Vorsteuer zurückgeholt werden, umgekehrt ist keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen (bzw. nachträglich zu korrigieren).
Beispiel: Sie erwerben eine Eigentumswohnung in repräsentativer Innenstadtlage. Bevor die Immobilie vermietet werden kann, sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich. Sowohl die Anschaffung als auch die Renovierungsarbeiten werden fremd finanziert. In den ersten Jahren entstehen sehr hohe Verluste. Sie müssen nun vor dem Finanzamt mit Hilfe einer Prognoserechnung glaubhaft machen, dass innerhalb eines Zeitraumes von höchstens 23 Jahren ein Gesamtüberschuss entsteht, da andernfalls die Verluste sowie die geltend gemachten Vorsteuern nicht anerkannt werden.
Wie wird nun aber eine Immobilie einkommenssteuerlich und umsatzsteuerlich behandelt, die zunächst viele Jahre vermietet wurde (wobei hohe Überschüsse erwirtschaftet wurden) und für die dann – nach Kündigung des Mieters – kein Nachmieter gefunden werden kann? Hierzu gab es kürzlich ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes, das besagt, dass die Vermietungsabsicht erst dann nicht mehr gegeben ist, wenn entweder die Immobilie „objektiv erkennbar privaten Zwecken gewidmet ist“ oder „sonst objektiv erkennbar die Bemühungen um das Erlangen von Mietern beendet werden“.
Nach außen erkennbar ist eine Vermietungsabsicht dann, wenn das Mietobjekt beworben wird, also beispielsweise Inserate geschaltet oder ein Makler beauftragt wird. Die zu den Vermietungsbemühungen hinzutretende Suche nach potenziellen Käufern steht dabei der Annahme von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht entgegen.
Achtung: Dies gilt nur für Mietobjekte, die bereits jahrelang vermietet wurden. Wird hingegen eine Immobilie erworben und ist eine Vermietungsabsicht von vorne herein nicht nachweislich vorhanden, sondern stellt sie nur eine mögliche Option dar, so können die entstehenden Aufwendungen nicht zu negativen Einkünften aus einer Vermietung führen.
Von einer Vermietungsabsicht ist aber auch bei einem ehemals vermieteten Objekt nach Ansicht der Finanz dann nicht mehr auszugehen, wenn dieses viele Jahre unvermietet bleibt und der Vermieter dennoch keine deutlichen Anpassungen der Mietkonditionen vornimmt.
Tipp: Besitzen Sie eine leer stehende Immobilie, für die kein Nachmieter gefunden wird, so sollte bis zu dem Zeitpunkt, zu dem gegebenenfalls eine anderweitige Nutzung (Verkauf, Eigennutzung) tatsächlich durchgeführt wird, offenkundig und nach außen ersichtlich nach Nachmietern gesucht werden.