Ein Gesetzesentwurf sieht vor, dass für unentgeltliche Gebäudeübertragungen ab dem 1. August 2008 zwingend die Abschreibung von den fortgeschriebenen historischen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers vorgenommen werden müssen. Die bisherige Aufwertungsoption wäre dann nicht mehr möglich.
Aufgrund eines Urteils des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) entfällt das derzeit noch gültige Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz mit 1. August 2008. Die Regierung hat Ende März bereits den Entwurf der Nachfolgeregelung, das Schenkungsmeldegesetz 2008 vorgestellt. Neben dem geplanten Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer enthält der vorliegende Entwurf des Schenkungsmeldegesetzes auch eine Änderung, die für Vermieter unter bestimmten Umständen eine erhebliche Erhöhung der steuerlichen Belastung zur Folge haben könnte.
Höhere jährliche Abschreibung
Vermieter, die ein Gebäude unentgeltlich (durch Schenkung/Erbschaft) erworben haben, konnten bisher die Gebäudeabschreibung entweder vom Einheitswert oder von den fiktiven Anschaffungskosten (Schätzung des Verkehrswertes) berechnen. Bei Wahl der fiktiven Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage hatte man den Vorteil einer höheren jährlichen Abschreibung, allerdings gingen vom Übertragenden (Erblasser/Geschenkgeber) noch nicht verwertete Teilabsetzungen (auf 15 Jahre abgeschriebene Herstellungsaufwendungen, auf 10 Jahre abgesetzte Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen) verloren.
Nachträgliche Werbungskosten des Übertragenden
Der Gesetzesentwurf sieht nun vor, dass für unentgeltliche Gebäudeübertragungen ab dem 1. August 2008 zwingend die Abschreibung von den nach Art einer „Buchwertfortführung“ fortgeschriebenen historischen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers vorgenommen werden müssen. Die bisherige Aufwertungsoption, die durch höhere Abschreibungsbeträge ein Steuereinsparpotenzial bot, wäre ab 1. August 2008 somit nicht mehr möglich. Im Gegenzug gehen jedoch offene Herstellungskostenteilbeträge jedenfalls auf den Rechtsnachfolger über. Steuerlich noch nicht verwertete Instandhaltungs- und Instandsetzungszehntel laufen nur im Falle des Erwerbs von Todes wegen beim Erben weiter. Bei Schenkungen stellen sie nachträgliche Werbungskosten des Übertragenden dar.
Tipp: Es mag zwar auf den ersten Blick günstiger erscheinen, mit einer Schenkung bis zum Auslaufen der Schenkungssteuer zuzuwarten; durch die geplante Abschaffung der Aufwertungsoption kann es aber im Einzelfall günstiger sein, ein Gebäude noch bis 31. Juli 2008 und somit unter Anwendung der alten Rechtslage zu übertragen. Steht bei Ihnen eine unentgeltliche Übertragung eines Mietgebäudes an, so empfehlen wir Ihnen jedenfalls, von uns vorweg eine Vergleichsberechnung durchführen zu lassen und auf dieser Basis die steueroptimale Vorgangsweise abzuklären.