Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung von Gebäuden sind nur dann steuerpflichtig oder steuerlich absetzbar, wenn die Vermietungstätigkeit bei Unterstellung normaler wirtschaftlicher Verhältnisse geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss zu erzielen.
Diesen „absehbaren Zeitraum“ setzt die Finanzverwaltung als Beobachtungszeitraum bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen („Kleine Vermietung“) mit 20 Jahren, bei der Vermietung von Zinshäusern („Große Vermietung“) mit 25 Jahren fest. In beiden Fällen ist eine Ausweitung um weitere 3 Jahre möglich, wenn bereits vor Einzug des Erstmieters Aufwendungen angefallen sind. Kann die Gesamtüberschusserzielung innerhalb des „absehbaren Zeitraums“ nicht anhand einer plausiblen Prognoserechnung dargestellt werden, ist die Vermietungstätigkeit von vornherein als steuerrechtlich unbeachtliche Liebhabereitätigkeit zu qualifizieren.
Kann Vermietungstätigkeit Gesamtüberschuss erzielen?
Ist hingegen die Vermietungstätigkeit laut den in der Prognoserechnung zu unterstellenden normalen Wirtschaftsverhältnissen geeignet, einen Gesamtüberschuss zu erzielen und nehmen die Gewinne aufgrund unerwarteter Entwicklungen während des Beobachtungszeitraums einen anderen Verlauf, ist für die Liebhabereibeurteilung zu unterscheiden, ob die unerwartete Entwicklung auf ein gewöhnliches Risiko oder auf eine nicht vorhersehbare Unwägbarkeit – die selbst ein umsichtiger, sorgsamer Vermieter nicht erkennen konnte zurückzuführen ist.
Ein „gewöhnliches“ Risiko stellen etwa höhere Leerstehungen als geplant, ein Preisverfall am Immobilienmarkt, eine Baukostenüberschreitung wegen Deckeneinsturz während der Bauarbeiten dar. Eine nicht vorhersehbare Unwägbarkeit ist etwa ein Konkurs des Mieters; ein Gebäudeschäden aufgrund höherer Gewalt; Invalidität oder Krankheit des Vermieters oder eine wirtschaftliche Notlage des Vermieters die ihn zum Verkauf des Mietobjekts zwingt.
Erfolgt die Einstellung der Vermietung vor Erzielung eines Gesamtüberschusses aufgrund
- nicht vorhersehbarer Unwägbarkeiten, liegt für den abgeschlossenen Zeitraum – selbst wenn in diesem nur Verluste erwirtschaftet wurden – eine steuerlich anzuerkennende Vermietung vor.
- eines gewöhnlichen Risikos, liegt für den abgeschlossenen Zeitraum eine Liebhabereitätigkeit vor.
- eines privaten Motivs, liegt für den abgeschlossenen Zeitraum eine Liebhabereitätigkeit vor.
Wird hingegen infolge eines gewöhnlichen Risikos dieselbe Vermietungstätigkeit in abgeänderter, wirtschaftlich sinnvollerer Form weiterbetrieben, ist
- bei der „Kleinen Vermietung“ für die Vergangenheit von einer Liebhabereitätigkeit auszugehen. Die abgeänderte, „neue“ Vermietungstätigkeit muss wiederum geeignet sein, innerhalb von 20 (23) Jahren einen Gesamtüberschuss zu erzielen.
- bei der „Großen Vermietung“ auch für den abgeschlossenen Zeitraum nicht von Liebhaberei auszugehen, wenn die Maßnahmen geeignet sind, die Ertragslage zu verbessern (strukturverbessernde Maßnahmen). Wird hingegen durch die Maßnahme die Vermietungstätigkeit derart umgestellt, dass man vom Neubeginn einer anders gearteten Tätigkeit sprechen muss (etwa Wechsel von der Wohnungsvermietung zur Hotelzimmervermietung), so liegt für die abgeschlossene Vermietungstätigkeit, die keinen Gesamtüberschuss erreicht hat, Liebhaberei vor. Die neue Tätigkeit ist wiederum einer neuen Liebhabereibetrachtung zu unterwerfen.
Wird die Vermietungstätigkeit infolge einer nicht vorhersehbaren Unwägbarkeit in abgeänderter Form weitergeführt, hat dies auf die Liebhabereibeurteilung keinen Einfluss.