Reparaturen in vermieteten Gebäuden sind nach verschiedenen Kriterien steuerlich geltend zu machen. Die Aufwendungen können entweder sofort zur Gänze oder verteilt über mehrere Jahre abgesetzt werden.
Grundsätzlich können Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, verteilt über eine Nutzungsdauer von mindestens 67 Jahren (1,5% Abschreibung pro Jahr) abgeschrieben werden. Bei den Gebäudereparaturen sind steuerlich drei Aufwandstypen zu unterscheiden:
- Herstellungsaufwendungen
- Instandsetzungsaufwendungen
- Instandhaltungsaufwendungen
Herstellungsaufwand
Herstellungsaufwand liegt vor, wenn sich durch die Reparatur die Wesensart des Gebäudes wesentlich verändert. Das ist der Fall, wenn die Nutzfläche erweitert oder eine Änderung der Raumaufteilung vorgenommen wird. Beispiele dafür wären: Aufstockung von Gebäuden, Einbau von Badezimmer und Toilette, Einbau von zusätzlichen Fenstern und Türen oder der erstmalige Einbau von Fahrstuhl oder Zentralheizung. Herstellungsaufwendungen sind zu aktivieren und auf die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben.
Die Gesamtnutzungsdauer eines vermieteten Gebäudes wird gesetzlich mit 67 Jahren vorgeschrieben. Allerdings können Herstellungsaufwendungen unter den nachfolgenden Bedingungen steuerlich begünstigt über 10-15 Jahren abgeschrieben werden:
- Aufwendungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen
- Aufwendungen, für die Förderungen von der öffentlichen Hand für Sanierungszwecke bezogen werden (Förderung nach Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder Landesgesetz zur Wohnhaussanierung)
- Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes.
Instandsetzungsaufwand
Instandsetzungsaufwand liegt vor, wenn durch die Reparatur der Nutzwert des Gebäudes wesentlich (mind. 25%) erhöht oder die Nutzungsdauer des Gebäudes wesentlich (mind. 25%) verlängert wird. Beispiele: Austausch von zumindest 25% der Türen und Fenster, Außenputzerneuerung inkl. Wärmedämmung; Austausch von Zwischenwänden, Fahrstühlen oder Heizungen.
Instandsetzungsaufwendungen, die zu Wohnzwecken vermietete Objekte betreffen, müssen steuerlich auf 10 Jahre verteilt werden. Bei Gebäuden, die nicht Wohnzwecken dienen, können sie freiwillig über 10 Jahre verteilt werden.
Instandhaltungsaufwendungen
Unter Instandhaltungsaufwendungen werden schließlich alle sonstigen Reparaturaufwendungen erfasst. Darunter fallen etwa: laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen, Ausmalen der Räume oder des Stiegenhauses oder Malerarbeiten an der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes. Diese können sofort abgesetzt werden. Auf Antrag können jedoch nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten über 10 Jahre verteilt werden.