Bei Betriebsprüfungen hat die Finanz bei GmbHs verstärkt Immobilien unter die Lupe genommen, die sich im Betriebsvermögen befinden und an die eigenen Gesellschafter vermietet werden.
Die Untersuchungen richteten sich einerseits darauf, ob die an den Gesellschafter verrechnete Miete fremdüblich ist, somit an fremde Dritte ein ähnlicher Betrag verrechnet werden würde. Andererseits wird nunmehr verstärkt nachgeprüft, ob die Immobilie überhaupt dem betrieblichen Bereich der GmbH zuzurechnen ist. Ob die an einen Gesellschafter vermietete Immobilie tatsächlich dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist, hängt davon ab, ob sie von der Kapitalgesellschaft jederzeit anderwertig betrieblich genutzt werden kann oder ob es sich dabei um ein repräsentatives Gebäude oder speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters zugeschnittenes Mietobjekt handelt, das realistischerweise nicht mehr zu einem fremdüblichen Mietpreis an einen anderen vermietet werden kann.
Extravagant ausgestatteten Luxusvilla
Dies wird etwa bei einer extravagant ausgestatteten Luxusvilla, die ganz auf den Geschmack und die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters ausgerichtet ist, der Fall sein. Ist das Gebäude tatsächlich dem außerbetrieblichen Bereich zuzurechnen, so anerkennt die Finanz die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten in der GmbH für das Gebäude nicht an. Es liegt eine sogenannte „verdeckte Gewinnausschüttung“ an den nutzenden Gesellschafter in Höhe der Anschaffungs-/Herstellungskosten vor, die mit 25% Kapitalertragsteuer zu versteuern ist.
Die bisher bereits steuermindernd geltend gemachten Abschreibungen aus der Immobilie sowie sonstige damit zusammenhängende Betriebsausgaben werden dem jeweiligen Jahresergebnis der GmbH wieder hinzugerechnet, die vom Mieter gezahlten Mieten führen dagegen aber zu keinen Einkünften bei der GmbH. Wird das Gebäude darüber hinaus innerhalb von 10 Jahren nach entgeltlichem Erwerb wieder verkauft, so kommt es zur Spekulationsbesteuerung.
Mietzins zu niedrig?
Anders ist der Fall, wenn die Finanz bei der Betriebsprüfung zum Ergebnis kommt, dass das Gebäude dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist, da jederzeit ein anderer Mieter gefunden werden kann, der einen fremdüblichen Preis dafür zahlen würde. Hier wird lediglich untersucht, ob der an den Gesellschafter verrechnete Mietzins angemessen ist. Ist er zu niedrig, so wird in Höhe des zu niedrig verrechneten Betrages eine Betriebseinnahme (Mietertrag) bei der GmbH angesetzt. In Höhe dieses Betrages liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Alle sonstigen Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt werden aber anerkannt.
Es ist festzustellen, dass die Finanzverwaltung in den seltensten Fällen zu dem Ergebnis kommt, dass die Immobilie, auch wenn sie an den Gesellschafter vermietet wird, dem privaten Bereich zuzurechnen ist. Vorsicht ist allerdings vor allem bei Luxusobjekten geboten.