In der Praxis sind die Ausgestaltungen von „Ablösezahlungen“, die der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages an den Vermieter zu zahlen hat, vielfältig. Beim Vermieter sind Ablösen selbst dann steuerlich zu beachten, wenn die Ablöse zivilrechtlich verboten ist.
Für die Beurteilung der mit einer Ablösezahlung verbundenen steuerlichen Konsequenzen beim Vermieter ist zunächst zu erforschen, welche Investitionen abgelöst werden. Leistet der Mieter die Ablöse für einzelne Einrichtungsgegenstände, ist diese Einnahme beim Vermieter nur dann steuerpflichtig, wenn die Einrichtungsgegenstände innerhalb des letzten Jahres angeschafft wurden. In diesem Fall liegt nämlich die Veräußerung von Privatvermögen vor, das nur im Rahmen eines Spekulationsgeschäftes steuerpflichtig ist.
Investitionsablöse für unbewegliches Inventar
Wird hingegen die Ablöse für fest mit dem Mietobjekt verbundene Einrichtungsgegenstände geleistet, die nicht ohne Verletzung der Substanz an einen anderen Ort versetzt werden können (etwa WC, Einbau von Zentralheizung, Dachbodenausbau, Badezimmereinrichtung wie Armaturen, Waschtisch, Badewanne – nicht jedoch Badezimmerschrank), dann ist die Ablöszahlung des Mieters beim Vermieter – unabhängig davon, wann er diese Investitionen getätigt hat – als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.
Ablöse auf Antrag auf 10 Jahre verteilen
Der scheidende Altmieter kann bei Beendigung seines Mietverhältnisses vom Vermieter Ersatz für nützliche, die Wohnung wesentlich verbessernde Investitionen der letzten 20 Jahre fordern. Je nach Art der abgefundenen Investitionskosten hat der Vermieter seine Zahlung zu aktivieren, über 10 Jahre zu verteilen oder sofort abzusetzen.
Auf Antrag kann er die Ablöse jedoch unabhängig von der Art der abgefundenen Investitionskosten auf 10 Jahre verteilen. Belastet er die an den Altmieter bezahlte Ablöse an den Neumieter weiter, so muss er die Ablösezahlung des Neumieters grundsätzlich sofort als Vermietungseinnahme versteuern. Verpflichtet sich der Vermieter hingegen, die Ablösezahlung des Neumieters mit dessen laufenden Mieten zu verrechnen und ihm bei dessen Auszug den noch nicht „abgewohnten Teil“ rückzuerstatten, ist die Ablösezahlung beim Vermieter verteilt (im Zeitpunkt der Gegenverrechnung mit den laufenden Mietzinsvorschreibungen) als Einnahme zu erfassen.
Ablöse für zu erwartende Wertminderung
Es kann auch vorkommen, dass der Neumieter das Bestandsobjekt für einen völlig anderen Zweck verwendet als der Altmieter (z.B. wenn ein Geschäftslokal bisher einem Gastronomiebetrieb gedient hat und der Neumieter es künftig für Büroräumlichkeiten nutzen möchte). Wird dem Mieter gegen Bezahlung eines Ablösebetrages das Recht eingeräumt, die vorhandene Einrichtung samt Installationen und Anschlüssen zu beseitigen und wird das Bestandobjekt hierdurch in der Nutzungsmöglichkeit und damit seiner Verwertbarkeit eingeschränkt, ist die Ablösezahlung beim Vermieter nicht steuerbar.