Steht ein Gebäude im Eigentum mehrerer Personen, denen kein ,,dingliches“ Nutzungsrecht an einem bestimmten Teilobjekt innerhalb des Gebäudes eingeräumt wurde, begründen diese Personen eine Miteigentumsgemeinschaft (MEG).
In der Miteigentumsgemeinschaft bedarf jegliche Nutzung oder Verfügung von Liegenschaftsteilen – im Gegensatz zur Wohnungseigentumsgemeinschaft – der Zustimmung aller Miteigentümer. Die MEG kann den Miteigentümern aber bestimmte Teilflächen des Gebäudes für private oder betriebliche Zwecke zur Verfügung stellen. Schließt die MEG zu diesem Zweck mit den Miteigentümern ein fremdübliches Mietverhältnis ab, erwirtschaftet die MEG steuerlich relevante Einkünfte. Sie muss die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Einnahmen versteuern und kann die mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben von den steuerpflichtigen Einnahmen abziehen. Die Einkünfte der MEG werden entsprechend der Miteigentumsquoten auf die Miteigentümer verteilt und müssen von diesen in deren Steuererklärung aufgenommen werden.
Anspruch auf den Vorsteuerabzug
Die Vermietung für Wohnzwecke hat die MEG mit 10%, die Geschäftsraumvermietung ohne Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Durch die Steuerfreiheit der Geschäftsraumvermietung verliert sie den Anspruch auf den Vorsteuerabzug. Um dies zu verhindern, kann die MEG zur Umsatzsteuerpflicht optieren und die Geschäftsraumvermietung mit 20% versteuern. Diese Option kann für jedes Geschäftsraummietverhältnis getrennt ausgeübt werden. Im Falle der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung hat die MEG die Umsatzsteuervoranmeldungen und Umsatzsteuerjahreserklärungen beim Finanzamt einzureichen.
Erfolgt die Vermietung der MEG an ihre Miteigentümer zu nicht fremdüblichen Bedingungen, liegt keine ertragsteuerlich relevante Einkunftsquelle vor. Allfällig weiterverrechnete Mieten sind dann steuerfrei, umgekehrt können aber auch die Aufwendungen steuerlich nicht verwertet werden. Umsatzsteuerlich kann unter Umständen die Steuerpflicht bzw. Vorsteuerabzugsberechtigung auch im Falle der ertragsteuerlich irrelevanten fremdunüblichen Vermietung gegeben sein. Diese Frage ist aber einzelfallbezogen zu beurteilen.
Auf Ebene des Miteigentümers ist die private Nutzung einer von der Miteigentumsgemeinschaft angemieteten oder unentgeltlich zur Verfügung gestellten Fläche steuerlich irrelevant. Bei der betrieblichen Gebäudenutzung durch den Miteigentümer sind folgende zwei Fälle zu unterscheiden:
Miteigentümer schließt mit MEG Mietvertrag ab
Im Ausmaß der auf den gemieteten Gebäudeanteil angewandten Miteigentumsquote liegt Betriebsvermögen vor (= betriebliches Nutzungsausmaß x Miteigentumsquote). In diesem Ausmaß kann der Miteigentümer im Rahmen seiner betrieblichen Einkunftsart Gebäudeabschreibungen und laufende Gebäudeaufwendungen geltend machen. Die Mietvorschreibung der MEG kann er hingegen nur abzüglich seines eigenen Miteigentumsanteiles als Betriebsausgabe geltend machen.
Beispiel: Der 60 %-Eigentümer A nutzt das Gebäude a) zu 50 % bzw. b) zu 70 % für seine Praxis. Die MEG-AB verrechnet monatlich eine Miete von € 1.000. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betrugen € 200.000, die laufenden Betriebskosten für das gesamte Haus betragen € 100 p.m.
Lösung: 60 %-Eigentum x betriebliche Nutzung = a) 30 % bzw. b) 42 %. A kann somit a) € 60.000 bzw. b) € 84.000 als Anschaffungskosten aktivieren und abschreiben, sowie von den monatlichen Betriebskosten a) € 30 bzw. b) € 42 als Betriebsausgaben abziehen. Die Mietvorschreibung der MEG-AB stellt in Höhe von € 400 eine Betriebsausgabe dar. Der auf A entfallende Teil von € 600 stellt hingegen keine Betriebsausgabe, sondern eine Entnahme des A dar.
Miteigentümer schließt mit MEG keinen Mietvertrag ab
Der Miteigentümer hat das Gebäude im Ausmaß der betrieblichen Nutzung, maximal jedoch im Ausmaß seiner Miteigentumsquote, im Betriebsvermögen zu aktivieren. In diesem Ausmaß können Abschreibungen sowie laufende Aufwendungen im Betriebsvermögen geltend gemacht werden.
Lösung: A hat im Fall a) 50 % bzw. € 100.000, im Fall b) 60 % bzw. € 120.000 des Gebäudes zu aktivieren. Die Betriebskosten stellen zu a) € 50 bzw. b) € 60 abzugsfähige Betriebsausgaben dar.
Die Gebäudenutzung durch Miteigentümer ist ein sehr komplexes Thema, zu dem wir Ihnen als kompetenter Berater gerne nähere Auskünfte erteilen.