Bei einer Vermietung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter kann der Vermieter künftig nicht mehr beliebig zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren. Dadurch verliert er sein aliquot auf die Geschäftsraumvermietung entfallendes Vorsteuerabzugsrecht. Früher geltend gemachte Vorsteuern müssen eventuell anteilig zurückgezahlt werden.
Die Geschäftsraumvermietung kann künftig nur noch dann umsatzpflichtig erfolgen, wenn das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (maximal 5% der unecht steuerbefreiten Umsätze).
Beispiel
Der Vermieter vermietet eine als Kanzlei genutzte Wohnung an einen Rechtsanwalt. Von den Gesamtumsätzen des Rechtsanwalts entfallen 4% auf umsatzsteuerbefreite Zinserträge, durch die der Rechtsanwalt aliquot das Vorsteuerabzugsrecht verliert, indem er sich nur 96% der an ihn in Rechnung gestellten USt-Beträge als Vorsteuer zurückholen kann. Da der Rechtsanwalt die Bagatellgrenze von 5% nicht überschreitet, kann der Vermieter die Vermietung an den Rechtsanwalt mit 20% USt vornehmen.
Welche Mietverträge sind von der Neuregelung betroffen?
Betroffen sind ausschließlich neue Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die ab dem 1.9.2012 beginnen.Nicht unter die Neuregelung fallen hingegen ab 1.9.2012 neu beginnende Mietverhältnisse, wenn der Vermieter das Mietobjekt selbst errichtete und mit der Errichtung (Beginn der tatsächlichen Baumaßnahmen bzw. Auftragserteilung an Bauunternehmer bei vorliegender Baubewilligung) bereits vor dem 1.9.2012 begonnen hat.
Welche Mieter sind vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen?
Im Regelfall werden folgende Mieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sein:
- Ärzte
- Versicherungsunternehmen
- Banken
- Körperschaften öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinden)
- Kleinunternehmer (Unternehmer mit Umsätzen bis max. € 30.000 pro Jahr, die nicht zur Regelbesteuerung optierten).
Unter gewissen Umständen könnten diese Mieter dennoch zum Vorsteuerabzug berechtigt sein, weshalb jede individuelle Situation entsprechend geprüft werden sollte. Wir stehen Ihnen dazu gerne zur Verfügung.